一线城市二手房价格下跌 房地产流动性风险隐现； “杠杆购房”时代或将终结

前言：对于投资者来说，“杠杆买房”的时代可能一去不复返了。

中国房地产市场“买房赚钱”的时代正在远去。

以一线城市为代表，京沪深豪宅热卖、二手房主让利、成交低迷……2018年下半年以来，房地产低迷市场也逐渐蔓延到二手房市场。

据记者调查，近一两个月，一线城市的业主也“忍无可忍”，降价案例比比皆是。

房地产保值增值神话被打破。 这背后的原因在于，“杠杆购房”的黄金时代已经结束。 房地产作为投资标的，流动性和流动性在逐渐下降。 与成交量价表现一样，开发商、管理者、业主的心态持续焦躁。

更深层次的原因是，限购限贷政策打压需求，人口红利也到了临界点，供需结构发生深刻变化，增量市场进入拐点。

未来房地产调控大幅放松的可能性不大。 多位业内人士预测，信贷紧缩仍是长期趋势，房产税、土地制度等长效机制也将逐步完善。

二手房降价

深圳业主张先生于2016年在龙岗中心城购入一套大型物业，正值深圳楼市高峰期。 那时，他怎么也想不到，手中的财产在持有的两年时间里，会不断贬值。

“小区刚卖了一套89平米的二手房，334万元，2016年的进价是387万元。”张先生说。 据记者了解，该项目二期开盘均价为4.3万元/平方米，目前成交价约为3.75万元/平方米，跌幅达13%。

在北京的二手房市场，也有一些急于卖房的业主。 记者从贝壳搜房获悉，北京太阳宫附近一小区二居室供应量从1250万元下降至1190万元，降幅达60万元，另一小区三居室供应量下降100万元，跌幅最高。 地铁10号线某小区，单套三居室降价182万元。

“北京一年多来一直在下跌，豪宅基本没有成交，”中原地产首席分析师张大伟告诉记者。

心急如焚的张先生比特币比一线城市房产更有价值吗，正是众多一线城市二手房主的缩影。 临近1月末，二手房市场延续了2018年下半年的低迷态势，一线城市依然受到二手房价格下调的重创。

豪宅的价格并不是城市特别显着。 日前，有消息称，位于上海浦东陆家嘴的世茂滨江花园近20套豪宅以“严重低于市场价”的价格成交，引发业内一片哗然。

安居客实时数据显示，世茂滨江花园两片区挂牌均价为9.03万元/平方米，目前仍有5套低于7万元/平方米的房源在售，每套比市场价低100万到200万。

数据还显示，自去年5月以来，世茂滨江花园均价已连续9个月下跌。

在深圳，以深圳湾、东部华侨城为代表的楼市“风向标”豪宅、别墅也纷纷下跌。

继东部华侨城天禄业主亏本千万抛售传闻后，深圳湾豪宅皇庭港的一处楼盘也以300万元的低价成交。

对于豪宅出售，美联物业全国总监何倩茹表示，其实各种楼盘低价出售的案例都有，但豪宅的降价幅度吸引了更多注意力。

“去年四季度以来，降价率更高的二手房确实多了。” 何倩茹告诉21世纪经济报道记者，目前能卖的二手房，大部分是降价，降幅大多在5%到10%之间，小部分在10%之间。 % 和 20%。

二手房市场数据也凸显了市场的低迷。 乐友家和深圳市国土委数据显示，2018年下半年深圳二手房成交价格和成交量均出现明显缩量和下滑。 第四季度的交易量低于每月 5,000 套的公认安全线。 月度跌破4000套。

深圳中原数据显示，在二手房成交均价方面，深圳已连续四个月下跌。 从成交笔数来看，截至12月23日，深圳12月二手房累计成交笔数为2699笔，较11月的4175笔下降35%。

从二手房价格来看，广州在一线城市中“领跌”。 国家统计局数据显示，2018年12月，一线城市二手房销售价格环比下降0.3%，连续四个月下降。 其中，北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。

房屋交换链被封锁

多位房地产研究人士指出，政策调整是二手房市场低迷的主要原因。

就深圳而言，731新政后，深圳楼市受到重创，加之经济下行压力加大，市场预期回落。

在政府严格的限价、限贷政策下，一二手房价格倒挂现象明显。 此外，“三价合一”政策加大了房屋置换成本，二手交易陷入低迷。

多位业内人士告诉记者，一线城市二套房的首付比例大多高达60%-70%，让大量需要换房的购房者只能倾向于观望。 .

高昂的二手房税费也成为交易双方的负担。 “高额税费一直存在，没有取消的可能，买家只好接受，”深圳链家研究院院长肖小平告诉记者。

小平进一步指出，除了调控政策抑制需求外，增长预期是影响市场的关键。 “在经济下行的预期中，大部分购房者会持观望态度，买房会更加谨慎。”

肖小平表示，市场普遍认为，国家对房地产的调控预期较高比特币比一线城市房产更有价值吗，房价没有上涨空间。 在此前提下，购房者的决策速度会放缓。

可见，即便是在深圳房地产市场，消费者也不再有“投资房产就能赚钱”的信心。

此外，年末房地产开发商大量开盘入市，一定程度上影响了二手房交易。

以深圳为例，华强城和万科星城开盘共推出4000多套，最终售出约2000套。 万科、丰轩、鸿荣园一城也纷纷撒网，争夺年终业绩。

据21世纪经济报道记者不完全统计，2018年11月至12月，深圳至少有30个新项目入市。 在新房限价和开发商促销优惠的支持下，新购房者居多，加剧了二手房市场的低迷。

在房贷首付、税收和新房促销的三重压力下，12月二手房交易陷入低迷。

乐友家和深圳市计委数据显示，2018年深圳二手房成交价格和数量，尤其是下半年以来，都出现了明显的缩量和下滑。 四季度成交量在公认的每月5000套安全线内，12月跌破4000套。

中原地产首席分析师张大伟预计，2019年，如果没有明显的房地产政策变化和信贷政策变化，市场低迷将不可避免。

“杠杆房”时代的终结

“房价上涨的关键是信用。” 张大伟指出，在流动性收紧的背景下，房地产资产流动性低，买房，尤其是在非核心城市买房，已不再是安全的投资选择。

央行最新数据显示，2018年末人民币房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长20%，增速较上月回落0.9个百分点。上一年年末； 全年增加6.45万亿元，占同期各项贷款增加的比重为39.9%，比上年下降1.2个百分点。

此外，截至2018年末，个人住房贷款余额25.75万亿元，同比增长17.8%，增速较上年末回落4.4个百分点.

个人按揭贷款余额继续收缩，居民购房杠杆也进入下行通道。 据易居研究院测算，2018年三季度，全国居民表内购房杠杆率为31.3%，环比下降0.6个百分点，环比下降6.5个百分点。与去年同期相比的点数。

从历史数据来看，2016年四季度，住宅购房杠杆率达到2010年以来的最高水平，为44.1%。 2017年一季度，该指数小幅回落至43.8%，此后连续六个季度持续下滑。

这意味着，随着信贷政策的不断收紧和流动性因素的影响，居民加杠杆的空间已经极为有限，房地产流动性恶化。

直到12月，一向紧张的楼市出现了一些松动的迹象。 各地政策力度明显减弱，人们对楼市的预期也发生了变化。

融360大数据显示，12月全国首套房贷平均利率为5.68%，相当于基准利率的1.159倍，为全国首套房贷平均利率首次下降在 23 个月内。 北京、上海、广州、深圳等热门城市的平均首套利率均有不同程度下降。 其中，深圳由基准涨幅15%下调至10%。

何倩如预计，2019年房贷执行率将下调，对整体市场影响较大，但关键看下调幅度有多大。

她进一步指出，影响市场成交量变动的，除了按揭利率外，还有其他因素。 虽然有利率调整的利好因素，但并不意味着交易量会增加。

以深圳为例，“2019年，全市二手房成交量将面临下行压力，预计全市二手房成交量降幅在5%左右—— 10%。” 何倩茹表示，二手房价格很难大幅上涨。 会慢下来。

张大伟指出，全国房地产市场政策底部已经显现，未来大幅全面松动的可能性不大。 倾斜也是2019年最有可能的房地产政策变化。

对于投资者来说，“杠杆买房”的时代或许已经一去不复返了。